Главная | О районе | Новости

Москвичами становятся

22 июня 2016

Москва — финансовый центр страны, город, куда стекаются амбициозные, умные, лучшие. И всем им нужно где-то жить. Ещё есть мнение, что московские квадратные метры чуть ли не единственная возможность спасти капиталы и обеспечить себе безбедную старость. Так ли это — вопрос дискуссионный, но логика, основанная на экономических расчётах, в этом присутствует.

Москвичами становятся

Центр притяжения

Точно сказать, сколько регионалов покупают в Москве жильё и какого класса, сказать не берутся даже эксперты. «Чёткую статистику по доле иногородних покупателей квартир в сегменте комфорт-класса, как, впрочем, и в других, вести достаточно сложно. В первую очередь, потому что место регистрации в паспорте не всегда говорит о месте фактического проживания. Но могу отметить, что эта доля достаточно заметна: по ощущениям она составляет около 10 — 20%», — говорит руководитель отдела продаж ГК «Пионер» Дмитрий Ефимов. Ощущения директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость на Пресне» Инны Игнаткиной примерно такие же — 15 — 20%.

В «Азбуке жилья» регионалов считают более пристально. Согласно данным компании, в период с января по май 2016 года доля сделок на первичном рынке, совершённых иногородними гражданами, имеющими прописку за пределами Москвы и Московской области, составила 27,1%. Это на 9,2% выше уровня доли в аналогичном периоде прошлого года и на 8,2% относительно 2014 года. При этом, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артёмова, в текущих условиях, в компании регистрируется приток не только региональных покупателей, но и покупателей из стран дальнего зарубежья: увеличение числа сделок в 4,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и на 89% относительно 2014 года. Это, считает эксперт, объясняется в первую очередь тем, что в условиях девальвации курса рубля и снижения уровня средневзвешенной стоимости квадратного метра жилья, привлекательность первичного рынка недвижимости столичного региона для иностранных граждан значительно возросла.

С начала 2016 года наблюдают увеличение количества сделок с покупателями из российских регионов и в компании «Метриум Груп». Причиной тому, по мнению управляющего партнёра компании Марии Литинецкой, послужило два фактора. Во-первых, это снижение цен на недвижимость в Москве. «Входной билет» на рынок снизился до беспрецедентных 2 — 3 млн рублей, что сопоставимо с некоторыми предложениями в регионах. Во-вторых, кризисные явления в экономике сильнее ощущаются в регионах, где средний уровень безработицы в феврале 2016 года составил 5,8%, тогда как в Москве этот показатель составляет 1,8%, а в Подмосковье — 3,8%. Ухудшение ситуации на рынке труда и падение реальных доходов заставляет многих россиян перебираться в столицу в поисках лучшей доли.

Примерить столичный лоск

Эксперты делают оговорку: стоит учитывать, что часть клиентов, совершивших покупку с иногородней пропиской, могли быть постоянными жителями московского региона. «Конечно, большинство жителей регионов рассматривают недвижимость в Подмосковье или в Новой Москве, где цена ниже, чем в столице. В Москве стоимость недвижимости слишком высока, — утверждает начальник отдела компании „Пересвет-Недвижимость“ Галина Фабрицкая. — В Москве из-за высокой цены предложения квартиры приобретают более состоятельные люди, например, жители Севера, которые могут вложить деньги в качестве инвестиций либо приобрести квартиры своим детям, живущим здесь. Также приобретают недвижимость владельцы успешного бизнеса в крупных городах».

То, что регионалы давно примерили на себя костюм москвича, говорит и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «Среди региональных покупателей преобладают не те, кто начинает новую жизнь в столичном регионе с покупки квартиры — таких в общей структуре региональных покупателей не более 3 — 5%, а те, кто уже имеет в Москве постоянную работу, причём работает он здесь, как правило, в течение нескольких лет, а всё это время арендует жильё». За этот период у таких покупателей складывается определённый круг общения, вырабатываются предпочтения по району для постоянного проживания и к покупке собственной квартиры он приходит с определённым опытом жизни в столичном регионе.

Если проанализировать географию «понаехавших», то тут многое вновь зависит от класса недвижимости. По данным Инны Игнаткиной, в невысоком сегменте это, как правило, жители Ленинградской области, Уральского округа, жители Сибири и Кавказа, многие из которых инвестируют свободные средства в новостройки. Эта категория покупателей подходит к выбору недвижимости очень взвешенно, адекватно оценивая свои силы и бюджет, выбирая наиболее ликвидные районы столицы, расположенные в ЮЗАО и СЗАО. В основном спрос со стороны жителей регионов сосредоточен в массовом сегменте, хотя более обеспеченные люди обращают внимание и на бизнес-класс.

Интересно наблюдение руководителя офиса «Волжский» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Поляковой. По опыту эксперта, жители Дальнего Востока и Сибири выбирают квартиры в современных многоэтажках на верхних этажах, жители кавказского региона предпочитают квартиры в «сталинках». А вот у граждан из Центральной Азии основным пожеланием к будущему жилью является нижний этаж и выход окон на шумную магистраль. В среднем долю региональных покупателей в новостройках области можно оценить в 20 — 30%, но в зависимости от локации проекта, его индивидуальных характеристик эти цифры могут «ходить» и в более широком диапазоне — от 15 до 50% и даже выше».

Из местной знати

В элитном сегменте ситуация несколько отличается. Генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова считает, что доля сделок с региональными покупатели (это около 25% от общего количества) на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы за последние 3 года не изменилась. Управляющий партнёр компании Savills в России Дмитрий Халин, напротив, видит отрицательную динамику: «Если говорить о рынке высокобюджетного жилья Москвы, то за последнее время доля представителей регионов среди покупателей существенно снизилась. По нашим данным, если в 2013 — 2014 годы на них приходилось до 30% всего спроса в этом сегменте, то в прошлом году и в первые месяцы нынешнего года эта доля сократилась до 10%». По мнению эксперта, одна из понятных причин — экономические проблемы, ведущие к сокращению доходов представителей региональных бизнес- и политических элит. Другая — серия громких уголовных дел в отношении глав отдельных регионов. Многие региональные чиновники-бизнесмены просто боятся тратить существенные суммы на покупку дорогой московской недвижимости.

Как рассказывает Анастасия Могилатова, наибольшая доля покупателей, приобретающих дорогую столичную недвижимость, приходится на Ханты-Мансийский АО, Тюменскую область, города Екатеринбург, Новосибирск, Красноярск, Новокузнецк. Также отдельно эксперт отмечает возросший интерес представителей Казахстана, при участии которых сделки на рынке премиального жилья увеличились в несколько раз за последние три года. Как показывает практика, чаще всего элитную недвижимость Москвы приобретают мужчины из регионов в возрасте от 40 до 50 лет, преимущественно топ-менеджеры сырьевых компаний.

«Мы отмечаем, что среди региональных покупателей высокобюджетной жилой недвижимости практически нет молодежи до 35 лет, — говорит Дмитрий Халин. — Часто региональные клиенты интересуются дорогими вторичными квартирами в центре. Так, один из наших региональных клиентов настолько хотел почувствовать себя среди огней большого города, что остановил свой выбор на квартире с окнами, выходящими на Садовое кольцо. Уровень шума при этом его нисколько не смущал. Московские же покупатели практически поголовно игнорировали данную квартиру».

Ещё одну закономерность видят в компании Savills в России — покупатели из северных регионов нередко предпочитают северную часть московского Центра, а из южных — южную. Рационального объяснения этому нет. Возможно, дело в вокзалах, на которые приезжали нынешние региональные богачи из своих городов, будучи студентами и начинающими бизнесменами.

Доля покупателей из-за рубежа в элитном сегменте, по данным аналитиков Savills в России, на протяжении последнего времени также не превышает 5%. Две трети иностранных покупателей — это выходцы из стран СНГ (преимущественно из Казахстана, Узбекистана, Азербайджана, Украины и Белоруссии). Кстати, по менталитету и критериям выбора дорогого жилья данная группа покупателей близка представителям российских регионов. Большинству иностранцев интересны исторические элитные районы — Арбат, Патриаршие и Чистые пруды, Тверская, Кутузовский проспект. Новые премиальные локации, включая Пресню, Хамовники, Таганку, многие из них просто не понимают.

Что касается ценовых предпочтений и выбора между квартирами и апартаментами, то в элитном сегменте Анастасия Могилатова видит следующие тенденции. По итогам апреля — мая 2016 года, отмечает она, наибольшим спросом среди региональных покупателей пользуются апартаменты (в общей структуре сделок 70% приходится на квартиры и 30% — на апартаменты), с рублёвым ценообразованием, средней площадью 116 м², в жилых комплексах, возведённых более чем наполовину, строительство которых ведёт опытный и профессиональный застройщик с именем на рынке.

В основном, цель покупки высокобюджетной столичной недвижимости среди покупателей из регионов РФ — это постоянное проживание, покупка для детей, и ещё около 25% покупателей, которые приобретают недвижимость Москвы в инвестиционных целях. Последствия кризиса сказались на среднем бюджете сделки регионального покупателя. «По сравнению с 2013 годом бюджет сделки в долларом выражении снизился на 40% и составил 1,3 млн долларов», — отмечает эксперт.

Уложиться в бюджет

На рынке эконом-сегмента и суммы, и предпочтения другие. «Если проанализировать объём сделок, совершённых иногородними гражданами в нашей компании в период с января по май прошлого года, то статистика вполне ожидаема, — комментирует Екатерина Артёмова. — Наибольшее число покупок приходилось на квартиры с меньшим бюджетом покупки. Суммарный объём таких сделок составлял порядка 89,9%. Доля квартир-студий минимальна — 2,8%, 1-комнатных квартир — 52,3%, а 2-комнатных — 34,9%. Оставшиеся 10,1% занимает доля многокомнатных квартир».

Руководитель офиса «В Бутово» компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ольга Козлова подчёркивает: региональные покупатели в основном приобретают квартиры, так как им необходима прописка. Бюджет таких покупок чаще всего колеблется в пределах 3 — 5 млн рублей (Галина Фабрицкая опускает планку до 1,5 — 2 млн рублей). Преимущественно это 2-комнатные или 1-комнатные квартиры в Новой Москве или ближнем Подмосковье. При этом эксперт отмечает, что у региональных покупателей, которые приезжают с Севера, бюджет покупок выше. «Недавно проводили сделку: отец приобрёл для своего сына, окончившего институт, 2-комнатную квартиру в Черёмушках за 19 млн рублей, — говорит она. — Также у нас была покупательница, которая, продав 4-комнтаную квартиру с видом на Волгу в Саратове, прибрела в Коммунарке 2-комнатную квартиру за 4,5 млн рублей».

Вполне логичную закономерность наблюдает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина: «В качестве примера могу привести сделку, которую мы готовили для семьи с Урала. Дети давно работают и живут в столице, поэтому родители приняли решение к ним переехать. Пенсионеры раньше жили в деревянном доме, и когда мы начали им показывать различные варианты, ничего не понравилось. Мы поняли, что с учётом их самочувствия нужно сменить вектор на Московскую область. Выбрали таунхаус, подходящий и по бюджету и по расстоянию от Москвы. Клиентам данный вариант понравился».

Продать и уехать

Что касается механизмов заключения сделок, то половина таких покупок, отмечает Инна Игнаткина, связана с продажей уже имеющейся недвижимости в регионах, но по техническим причинам это всегда сделка купли-продажи, так как связать альтернативную сделку в разных городах практически невозможно. Таким образом, сначала потенциальные москвичи продают имеющееся жильё, получают за него деньги и только потом выходят на покупку.

«Существуют самые различные комбинации, с помощью которых провинциальные жители приобретают недвижимость в Москве, — рассказывает Мария Литинецкая. — Наиболее распространённый способ — это продажа имеющегося свободного жилья на малой родине с последующей покупкой квартиры в столице. Выручки от реализации квартиры в провинции хватает на приобретение московского жилья без привлечения кредита в самых редких случаях (примерно 1 — 2 из 10 сделок). Но в 70% случаев всего эти средства используются для первого взноса по ипотеке, так как разница в ценах на недвижимость в столице и регионах всё-таки существенная. Примерно в 3 — 4 из 10 сделок покупатели вносят достаточно крупный первый взнос — 40 — 50% от суммы кредита. В остальных случаях покупатели из провинции готовы внести только минимальный первоначальный взнос.

Встречаются клиенты, которые действуют по более сложной схеме: получают ипотечный кредит для покупки недвижимости в Москве под залог имеющегося жилья у себя в городе. При этом жильё сдаётся в аренду и покрывает полностью или частично ипотечный платёж. В этих случаях первый взнос покупатель делает за счёт накопленных средств».

«Квадрум»


Читайте также:
Пятница, 1 сентября 2017
Поздравляем всех с Днём знаний!  
Пятница, 1 сентября 2017
Более 40 тысяч квадратных метров газонов обновят в Рязанском районе 42 258 квадратных метров газонов обновят на территории Рязанского района в рамках программы благоустройства.
Четверг, 17 августа 2017
Волгоградский и Рязанский проспекты свяжет новая дорога Проектирование дороги, которая свяжет две основные вылетные магистрали ЮВАО – Волгоградский и Рязанский проспекты, – начнется в ближайшее время.

Согласие на обработку персональных данных

Настоящим, свободно, своей волей и в своем интересе даю ЗАО «МИЭЛЬ» (ОГРН 1057748261526, ИНН 7709631538, КПП 770901001, адрес: 109004, г. Москва, ул. Николоямская, д. 40, стр. 1) (далее - Компания) согласие на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, размещенной на настоящем сайте (далее - Сайт), с целью: обработки моего запроса, направленного через форму обратной связи, коммуникации со мной в целях, связанных с обработкой и выполнением моего запроса с помощью различных средств связи, а именно посредством: интернет; сообщений на адрес электронной почты; коротких текстовых сообщений (SMS) и мультимедийных сообщений (MMS) на номер телефона; а также посредством использования информационно-коммуникационных сервисов обмена мгновенными сообщениями (мессенджеров); телефонных звонков; а также в целях продвижения Компанией товаров и услуг, проведения электронных или SMS опросов, контроля маркетинговых акций, клиентской поддержки, контроля качества услуг, оказываемых Компанией, а также для внутренней статистики Сайта, для чего разрешаю совершать с моими персональными данными следующие действия: сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение (в электронном виде и на бумажном носителе), уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, распространение, передачу (в том числе передачу третьим лицам, не исключая трансграничную передачу, если необходимость в ней возникла в ходе исполнения обязательств), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, с использованием средств автоматизации и без использования таких средств.

Право на обработку моих персональных данных, указанных мной в форме обратной связи, помимо ЗАО «МИЭЛЬ» дается также юридическим лицам, использующим Товарных знак «МИЭЛЬ» на основании лицензионных договоров, а также юридическим лицам, входящим в Сеть офисов недвижимости «МИЭЛЬ» и использующим Товарный знак «МИЭЛЬ» на основании договоров коммерческой концессии (франчайзинга), договоров коммерческой субконцессии (субфранчайзинга).

Одновременно даю свое согласие и не возражаю, чтобы Компания или иные лица по ее поручению отправляли сообщения, в том числе рекламного характера или иную информацию иного содержания на номер телефона или адрес электронной почты, или с использованием иных средств связи, указанных мной в форме обратной связи. Также даю свое согласие (не возражаю) на передачу третьим лицам персональных и иных данных, в том числе для целей их обработки, для обеспечения функционирования Сайта, реализации партнерских и иных программ, при условии обеспечения в отношении передаваемых данных режима, аналогичного режиму, существующему на Сайте, в том числе включая, но не ограничиваясь, передачу персональных данных лицам, аффилированным Компанией или заключившим с ней договоры, а также третьим лицам в случаях, когда такая передача необходима для использования Клиентом (Пользователем) определенного сервиса либо для исполнения определенного соглашения или договора с Клиентом (Пользователем).

Настоящее согласие предоставляется с момента заполнения формы обратной связи на Сайте, срок его действия неограничен. Настоящее согласие может быть отозвано мной в любой момент посредством направления соответствующего письменного заявления по адресу ЗАО «МИЭЛЬ» указанному в настоящем согласии.